La CAMARA de
APELACIONES de San Martin ha REVOCADO la sentencia de primera instancia
contraria a nuestros intereses y ha hecho lugar, en su totalidad al
reclamo de las 106 familias, declarando nulo de nulidad absoluta el decreto y
la cláusula del contrato que disponían la actualización de las cuotas del saldo
de precio. Tendremos que esperar alrededor de 30 días para saber si el
Municipio apelará o no a esta sentencia. Muchas gracias.
Malvinas Argentinas, 26 de abril de 2012
Sres. VECINOS
De nuestra mayor consideración:
En nuestro carácter de administradores del Barrio Parque Seguí nos dirigimos ante ustedes muy preocupados y consternados por las noticias que nos han llegado respecto de que personal jerárquico de la Municipalidad está elaborando un proyecto de aumentar en un 44% las cuotas de las viviendas que ocupamos con nuestras familias; esto haría que los que pagan $ 800 pasarían a pagar $1.150 y los que abonan por mes $ 900 se les aumentaría a $ 1.300 por mes; actualizándose desde el mes de Enero de 2012. Quedan afuera de esta decisión sesenta unidades funcionales que abonan al día de la fecha entre $ 600 y $ 650 por mes, porque poseen un Convenio reglamentado por el IMDUVI (Instituto Municipal de Desarrollo Urbano y Vivienda); en el cual claramente menciona “cuotas fijas y en pesos”.
Hasta el día de la fecha, hemos entregado dos misivas a la Municipalidad tanto en la Secretaría de Vivienda como en la Secretaría Privada. En la Secretaría de Vivienda nos han explicado el mencionado porcentaje de actualización del 44% surge del Coeficiente de la Construcción (Índice General) para Buenos Aires, desde la fecha de entrega de las viviendas (Acta de Posesión), o sea octubre del 2009 (para la mayoría de las unidades funcionales) hasta diciembre del 2011 y que se encuentra estipulado en el Decreto Municipal 4521/08 al cual hace referencia el Convenio suscripto por nosotros en la cláusula cuarta. En el decreto se establece que la Municipalidad puede aplicar dicho índice del 1º al 10 de enero de cada año para reajuste de cuotas de vivienda y que la cuota, por nuestra unidad funcional, nunca puede ser inferior al 0.5% del valor actualizado de la propiedad.
Sin embargo en el decreto de referencia en ningún lugar establece que dicho porcentaje se puede aplicar de forma acumulativa, sino que la cuota se reajustará con el coeficiente, que en este caso sería del 17%, que es el que corresponde para el año 2011. Asimismo es de destacar que en ninguna parte habla de aplicarlo en forma retroactiva, inclusive a cuotas ya abonadas por el vecino, teniendo en cuenta que ya estamos finalizando el mes de abril.
No obstante estas consideraciones generales del decreto con las objeciones mencionadas, entendemos que el mismo no nos comprende a nosotros en el Barrio Seguí, ya que en los convenios firmados por cada uno de los vecinos del barrio y por el municipio, se establecen otras condiciones específicas en contrario. Efectivamente, en la cláusula séptima de convenio se establece que el precio de nuestra vivienda es “UNICO, TOTAL y DEFINITIVO” y establece, según el caso, un monto diferente para cada unidad funcional. Se establece en el mismo el monto total de la vivienda, anticipo y cuotas específicas, indicándose en este último caso, el valor de cada una de ellas hasta la finalización del pago total de nuestra unidad funcional.
En consonancia con esos términos contractuales la Municipalidad emitió, nos ha hecho entrega y tenemos en nuestro poder “la chequera” correspondiente a dichas cuotas, cada una con el vencimiento en mes y año en forma consecutiva, para todas y cada una de las unidades funcionales del barrio. La emisión de cada chequera se ha realizado justamente porque en ninguna parte del convenio establece que nuestras cuotas pueden ser “reajustadas”, caso contrario no hubiera sido posible la emisión de las mismas. En conclusión, existiendo un convenio firmado, habiéndose hecho entrega de las chequeras como carta de deuda a utilizar y como posterior comprobante de pago por todo concepto, y no existiendo ningún tipo de cláusula explícita de actualización en el convenio, se hace evidente que el decreto de referencia no es aplicable para nuestro caso en el Barrio Seguí ya que se modificarían las condiciones contractuales de los sujetos de derecho actuantes en los convenios firmados y en actual ejecución.
Lo mencionado anteriormente, se puede sintetizar de la siguiente forma:
- La actualización de precios de venta de las unidades del Barrio Seguí no es aplicable por el índice de precios de la Cámara Argentina de la Construcción (ICC) que menciona el decreto de referencia, debido a que ese índice se aplica a viviendas en construcción o aún no adjudicadas, según jurisprudencia, mientras que las viviendas del barrio están terminadas y con acta de posesión.
- La actualización de precios de venta de las unidades del Barrio Seguí no es aplicable dado que existen convenios entre cada unidad y el Municipio donde se establecen condiciones, sin ningún índice de actualización y/o indexación y/o intereses así como tampoco ninguna cláusula de posible reajuste, expresándose explícitamente en los mismos que el precio es “UNICO, TOTAL y DEFINITIVO”.
- La actualización de precios de venta de las unidades del Barrio Seguí no es aplicable dado que en consonancia con el punto anterior, en base a los convenios firmados, el municipio ha entregado una chequera por unidad funcional con las cuotas fijas a pagar por todo concepto en forma mensual y consecutiva hasta la finalización del monto fijo convenido, señal que las cuotas son fijas.
- La actualización de precios de venta de las unidades al que hace referencia el decreto municipal 4521/08, aún para los casos en que sí fuera aplicable, lo sería en el período específico del 1º al 10 de enero de cada año, no a cuatro meses de iniciado el mismo. Por este motivo se debería esperar hasta el mismo periodo de tiempo pero para el año 2013.
- La actualización de precios de venta de las unidades al que hace referencia el decreto municipal 4521/08, aún si fuera aplicable, en ningún caso puede serlo en forma retroactiva ni acumulativa, sino en el período explicitado y a partir del momento de su comunicación efectiva.
- La actualización de precios de venta de las unidades del Barrio Seguí no es aplicable por la función social que se debe tener en cuenta en el caso, tratándose de un Plan Federal conjuntamente con el Municipio de Malvinas Argentinas, donde no se puede aplicar un criterio inmobiliario sino la función de integración social de la comunidad, tal cual mencionara el Señor Intendente en el acto de entrega de las unidades al señalar que “es para dar una respuesta a la problemática de vivienda y no un mero acto inmobiliario”. Además se debe tomar en consideración que si bien hay vecinos con poder adquisitivo medio, en gran parte de los casos el aumento en las cuotas se les haría insostenible; más allá de que como mencionamos, el ajuste es contrario a derecho.
La forma de cálculo que aplicó la Municipalidad de Malvinas Argentinas para llegar a los valores establecidos, fue la siguiente: Se toma (siempre de la primera columna) el índice para diciembre de 2011 que es 520.10 y se lo divide por el índice de octubre de 2009 que es 361.10 y el resultado de este cálculo es de 1.44. Este valor es que se multiplica por el valor de la cuota. Por ejemplo, en una cuota de $ 900 x 1.44 = $1.296,00 (lo han redondeado a $ 1.300,00) y para el caso de una cuota de $ 800 x 1.44 = $ 1.152,00 (lo han redondeado a $ 1.150,00). Puede haber diferencias en el valor de las cuotas dependiendo de la fecha de posesión de la Unidad Funcional. Volvemos a reiterar que se tomó para el ejemplo el mes de octubre del año 2009.
Un elemento a destacar es que el Índice del Costo de la Construcción en el Gran Buenos Aires, que el Municipio aplica por decreto municipal, contiene elementos salariales como costo de la construcción, pero no tiene relación directa con el índice de variación salarial general. Esto quiere decir que, como los vecinos del Barrio Seguí somos todos trabajadores que recibimos un salario, sea en relación de dependencia o por cuenta propia, nuestros ingresos varían en función de otros elementos diferentes al índice de la construcción. Los valores de construcción se mueven por el mercado mientras nuestros salarios no lo hacen de esa manera. Con lo cual generalmente sucede que los costos de la construcción aumentan muy por arriba de lo que aumentan los salarios. La consecuencia de aceptar aplicar este índice nos puede llevar a que en algunos años la cuota nos resulte impagable, aún si la actual actualización la pudiéramos abonar. Se adjuntan dos cuadros de los posibles aumentos que se podrían aplicar desde este año hasta la finalización de las cuotas de las unidades funcionales. Se reitera que no aplica a los convenios IMDUVI. Teniendo en cuenta el porcentaje del 44% en el primer año y a partir del segundo año el 17%. Este último porcentaje es el que surge de la tabla anterior para el año 2011, lógicamente en años posteriores ese coeficiente puede ser menor pero también muy mayor dado lo explicado anteriormente.
Entendemos que existe la posibilidad de que la Municipalidad requiera, por motivos ajenos a nosotros, el recupero de los montos establecidos en cada uno de los convenios firmados con más fluidez que lo ya establecido y pactado entre las partes originalmente. Si este fuese el caso, la Municipalidad podría realizar, caso por caso, un relevamiento de qué familia puede aumentar el pago mensual, para que de esta manera la municipalidad recupere el dinero con anterioridad y a su vez el propietario disminuya la cantidad de cuotas, aplicando algún tipo de beneficio adicional para quien elija esta nueva opción de cancelación de cuotas.
Al principio no contábamos con información fidedigna, por lo cual los administradores hemos ido realizando consultas de distinto tipo, averiguaciones y gestiones que nos llevan a la posición actual de poder llevar a los vecinos la información fundada y completa de la situación que se describe, que antes no nos era posible por ser meramente rumores sin confirmación. Se reitera que se realizaron gestiones ante el Municipio mediante notas en los mismos términos que se informan ahora a los vecinos, que no han tenido como contrapartida una respuesta formal, aunque informalmente las determinaciones parecen seguir su curso en forma invariable, es decir, de aplicar la actualización del 44%; dado que en el día de la fecha, varios vecinos del barrio, se han acercado al Nuevo Palacio Municipal para abonar la cuota correspondiente al mes de mayo y se han encontrado que no se la han cobrado manifestando que las respectivas chequeras ya no tienen validez y que pasemos a retirar, por la Secretaria de Vivienda, la nueva chequera; esto sin ningún previo aviso por parte de la Municipalidad.
Sin más, les saludamos atentamente a toda la comunidad.
Administradores del Barrio Parque Seguí
